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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
对世界来说，我们还是这个重要动力源吗？****** 文/王恩博 对于中国乃至整个世界经济来说，2022年都是一个极不寻常的年份。 乌克兰危机爆发并持续发酵，新冠疫情反复延宕，全球通胀高烧不退。。。。。。种种不确定因素接踵而至，多个国际机构去年初以来一路下调2022年全球经济增长预期。联合国、国际货币基金组织(IMF)等近期发布的报告一致认为，2023年全球经济增速还将进一步下滑。 国际环境风高浪急之下，多重超预期因素叠加也给中国经济发展带来冲击影响。充满挑战的一年过去后，中国还是世界经济动力源吗？ 近3年中国经济平均增速远超世界 回答上述问题，数字很能说明问题。 2022年中国国内生产总值(GDP)迈上120万亿元新台阶，达121万亿元，比上年增加6.1万亿元，同比增长3.0%。 这个成绩是在多重超预期因素反复冲击下取得的，可谓来之不易。3.0%的经济增速纵向比较虽然有所回落，但与美国、日本、德国等世界主要经济体横比仍然相当可观。全年6.1万亿元的增量，更相当于一个中等国家的经济总量。 回顾过去三年，尽管中国经济“形”有波动，但持续增长的势头并未动摇。这在全球主要经济体中并不多见。  新冠疫情暴发后，美国、欧元区、日本经济秩序陷入混乱。根据世界银行1月最新数据，2020年美国、欧元区、日本经济分别下降2.8%、6.1%、4.3%；在大规模刺激政策带动下，2021年经济分别增长5.9%、5.3%、2.2%；随着政策逐步退出，2022年经济增速有所回落，世界银行预计2022年美国、欧元区、日本经济分别增长1.9%、3.3%、1.2%。 与之对比，2020年中国经济在全球率先实现正增长，是全球唯一实现正增长的主要经济体；2021年中国经济总量达到114.9万亿元，增长8.4%，一年净增13.5万亿元，史无前例，占世界经济比重达到18.6%。过去三年，中国经济年均增长4.5%，明显高于世界2%左右的平均水平，在世界主要经济体中保持领先。 让喔龇⒋锞？锰蹇嗄盏耐ㄕ臀；？膊⑽囱由罩林泄？９？ト？辏？诠┬枞笨诔中？┐蟆⒒醣页？⑼贫？拢？拦？⑴吩？？用裣？鸭鄹裾欠？骄？直鸫锏�4.6%、3.7%，2022年更分别达到8%、8.4%，创多年来新高；日本通胀压力持续加大，2022年12月核心CPI同比上涨4.0%，创41年来新高。 与之相比，中国物价总水平持续平稳运行，居民消费价格涨幅三年平均为1.8%，且年度涨幅始终低于预期目标，“国际涨、国内稳”的对比十分鲜明。 多方看好今年中国经济“稳定输出” 进入2023年，中国能否继续为世界经济增长贡献“稳定输出”？ 中国贸促会研究院副院长赵萍观察到，近期多个国际组织对2023年全球经济增长进行预测时，都表达了看好中国的一致观点。尽管2023年全球经济增长前景不被看好，但世界银行、IMF、投资银行高盛等都认为，中国将成为今年极少数增速高于上一年的主要经济体。 而中国经济的持续稳定增长，对世界而言无疑将是利好。 国家发改委国际合作中心研究员黄永富表示，中国不仅拥有门类齐全、独立完整、高附加值的工业体系，还坚定不移地扩大制度型开放，积极融入全球产业分工体系，各行业企业深度嵌入全球产业链，先进制造业稳步迈向中高端。 黄永富举例说，近年来，尽管全球疫情、逆全球化趋势等持续干扰，中国外贸进出口却展现了强大的发展潜力和综合竞争力。2020年，中国货物贸易进出口总值达32.16万亿元，创历史新高；2021年外贸进出口规模再上新台阶，首次突破6万亿美元关口；2022年新能源汽车出口强势增长，远超德国，成为新的出口增长点。 外资是中国分享发展机遇另一个重要风向标。继2021年实际使用外资首次突破万亿元大关后，中国吸引外资继续攀升。目前，中国吸收外资和对外投资均居世界前列，已是140多个国家和地区的主要贸易伙伴。黄永富相信，坚持高水平对外开放确保了中国发展的可持续性。 在此背景下，用国家发改委国民经济综合司司长袁达的话说，中国经济仍然是世界经济增长的重要动力源。他强调，总的来看，中国有信心、有能力、有条件推动今年经济持续回升和整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长。
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